Piața imobiliară din Moldova este supraîncălzită. Acesta este un dat. Asta spun specialiștii și economiștii, iar statisticile o confirmă.
Potrivit Băncii Naționale a Moldovei, în primul trimestru al anului 2025, indicele prețurilor la locuințe a crescut cu 18,4% în ritm trimestrial și cu 35,4% în termeni anuali. Pentru clădirile noi, creșterea a fost de 20,6% pe parcursul trimestrului, în timp ce prețul „locuințelor secundare” a crescut cu 17,4%. În același timp, piața a înregistrat o scădere accentuată a numărului de tranzacții, cu 28% în T1 2025 și 65% în T2. Acest lucru indică o combinație de supraîncălzire a prețurilor și slăbirea cererii reale.
Creștere explozivă a prețurilor la începutul anului 2025
Indicele prețurilor locuințelor (RPPI) pentru T1 2025: +18,4% trimestrial și +35,4% anual, valoare agregată 211,7. Pe partea primară, saltul trimestrial a fost de +20,6%, pe partea secundară +17,4%. Acestea sunt statisticile oficiale ale BNM. Conform indicelui Acces Imobil, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău până la sfârșitul anului 2024 a ajuns la ≈1.540 €/m² (maxim istoric). Publicațiile locale înregistrează un salt record al prețurilor în primul trimestru al anului 2025 (construcțiile noi până la ~1.906 €/m², +20,6% q/q).
De ce au crescut prețurile?
Ipoteci/programe ieftine și accesibile: accesul sporit la finanțare (inclusiv programul de stat „Prima Casa Plus”) a alimentat cererea, după cum au remarcat BNM și mass-media.
Oferta constrânsă de clădiri noi: după 2022-2023, activitatea de construcție a încetinit; o serie de sondaje au subliniat că oferta este în urma cererii, ceea ce consolidează creșterea prețurilor.
Migrația/urbanizarea și afluxul de cumpărători: cererea este concentrată în Chișinău (inclusiv migrația internă și o parte din cererea externă), ceea ce crește presiunea asupra prețurilor în capitală.
Mediul macro general: redresarea economică, creșterea creditelor (ipotecare), așteptările privind inflația susțin indirect prețurile nominale. Imobilul ca mijloc de păstrare a economiilor: locuința este principalul lucru care salvează economiile cetățenilor de inflație.
Cum să facem locuințele accesibile?
Experiența internațională în reglementarea vânzărilor și combaterea vânzărilor speculative ajută la găsirea răspunsului. Să analizăm politicile fiscale din România și Ucraina. Ucraina utilizează politica fiscală pentru a limita revânzările speculative: 0% impozit pentru prima vânzare într-un an și posesia de mai mult de 3 ani; 6,5% – pentru deținerea de mai puțin de 3 ani sau vânzări repetate într-un an; 19,5% – pentru nerezidenți în cazul deținerii de mai puțin de 3 ani. România aplică un barem simplu: 3% din valoarea tranzacției pentru posesie de 3 ani sau mai puțin; 1% – pentru deținerea mai mică de 3 ani. Impozitul este reținut de notar la încheierea tranzacției. Ucraina este orientată să sprijine proprietatea pe termen lung și cumpărătorii reali: este posibilă o rată zero, dar în alte cazuri – o sarcină fiscală relativ ridicată. România oferă cel mai simplu și mai scăzut sistem de impozitare posibil: 1% și 3% fix din preț, fără un calcul complicat al profitului, și scutire efectivă în anumite situații.
Măsuri pentru Moldova
Măsuri ale primăriei și schimbări în politica funciară
Măsura 1. Scoaterea la licitație a parcelelor mici (0,5 ha). Mecanism: Primăria formează o rezervă de terenuri urbane, le împarte în loturi de 0,5 ha și organizează licitații deschise la care sunt admise numai persoanele juridice și întreprinderile individuale cu experiență dovedită în construcții ≤ 10 000 m². Efect: Eliminarea monopolului dezvoltatorilor mari; atragerea pe piață a întreprinderilor de construcții mici și mijlocii; creșterea ofertei și a diversității proiectelor. Perioada de punere în aplicare: primele licitații – în 6-9 luni de la aprobarea regulamentelor. Risc: dezvoltare fragmentată fără infrastructură integrată – rezolvat prin crearea de standarde unificate de planificare urbană.
Măsura 2. Plan nou de dezvoltare urbană cu vânzarea de parcele la limita orașului sau în municipiu. Mecanism: Reclasificarea terenurilor agricole din suburbii în zone rezidențiale, alocarea de cartiere mari (20-30 ha), care sunt împărțite în secțiuni pentru diferiți dezvoltatori, dar cu un plan de infrastructură unificat. Efect: Reducerea deficitului de terenuri în centrul orașului; limitarea prețurilor terenurilor în centru; redistribuirea cererii. Calendar: 1-2 ani pentru pregătirea planurilor și a comunicărilor. Risc: în absența finanțării infrastructurii, noile cartiere pot rămâne „câmpuri cu clădiri înalte” (aceasta este o problemă pentru imaginea primăriei).
Măsura 3: Crearea de noi cartiere cu infrastructură la cheie. Mecanism: Primăria construiește ea însăși, sau împreună cu investitorii, drumuri, comunicații, facilități sociale (școli, grădinițe, centre de sănătate) înainte de construirea de locuințe. Efect: Atractivitatea suburbiilor crește; familiile tinere primesc locuințe la prețuri accesibile, cu facilități; Interval de timp: 2-5 ani pentru un cartier complet. Risc: costul ridicat al fazei inițiale. Este necesar sprijinul statului și crearea unei forme de cooperare între stat și dezvoltator.
Măsura 4: Simplificarea și accelerarea eliberării autorizațiilor de construcție. Obiectiv: Reducerea barierelor birocratice și a timpului necesar pentru ca dezvoltatorul să înceapă lucrările, menținând în același timp controlul calității și conformitatea cu reglementările de urbanism. Propuneri: „Ghișeu unic” – toate aprobările (plan urbanistic, racordare la rețea, declarație privind impactul asupra mediului) sunt procesate prin intermediul unui singur portal electronic. Termene: termene maxime clar definite prin lege: până la 30 de zile calendaristice pentru obiecte de până la 5 000 m²; până la 60 de zile pentru instalațiile mari. Interacțiunea electronică cu municipalitatea – eliminarea vizitelor personale și a referințelor pe hârtie. Principiul „consimțământului tacit” – dacă autoritatea nu a dat un refuz motivat în termenul stabilit, se consideră că autorizația a fost eliberată. Pachet de documente simplificat pentru proiecte mici (construcții și reconstrucții) – listă redusă de cerințe pentru construcții de până la 3-5 etaje. Efect preconizat: Accelerarea lansării proiectelor cu 3-6 luni; reducerea costurilor dezvoltatorilor cu birocrația și dobânzile la credite; creșterea ofertei de locuințe, în special în segmentul construcțiilor accesibile. Riscuri și măsuri de control: risc de scădere a calității inspecțiilor – avem nevoie de un registru online clar al proiectelor, cu acces liber la documentație; riscul de corupție în procedurile „accelerate” – sunt necesare digitalizarea și automatizarea aprobărilor.
Măsuri statale și guvernamentale
Măsura 1: Modernizarea programului Prima Casa. Mecanism: Limitarea participării numai pentru achiziționarea de locuințe cu suprafața de până la 100 m² și cu un preț care să nu depășească limita stabilită; prioritizarea familiilor cu copii și a tinerilor profesioniști; corelarea problemei cu regiunile cu construcții noi active; cartiere noi, locuințe în municipii. Efect: Susținerea cumpărătorilor reali; redirecționarea cererii din centru către noile cartiere (acest lucru este important). Risc: fără creșterea ofertei, poate duce la o nouă creștere a prețurilor. Avem nevoie de oferte!
Măsura 2: Taxă pe revânzarea rapidă (după exemplul Ucrainei). Mecanism: Stabilirea unei taxe de 6-10% pe vânzarea de locuințe din valoarea proprietății deținute de mai puțin de 3 ani. De exemplu: după un an – 6% în 2 ani – 3% în 3 ani – 1,5% Excepții – moștenire, donație între rude apropiate, vânzarea singurei locuințe în caz de schimbare a domiciliului. Efect: Reducerea tranzacțiilor speculative; o piață mai stabilă. Risc: Reducerea lichidității pentru cei care vând din motive obiective.
Măsura 3: Proiecte comune între stat și constructori (dezvoltatori) prin parteneriate public-privat. Scop: Lansarea construcției de locuințe cu participarea statului pentru a accelera extinderea ofertei și a crea apartamente accesibile din punct de vedere social fără supraîncălzirea pieței. Forme posibile de cooperare: Transferul de teren în leasing pe termen lung sau gratuit cu condiția construirii. Statul sau municipalitatea pune la dispoziție un teren pentru construcție fără licitație. Dezvoltatorul se angajează să construiască proiectul și să transfere un anumit procent din apartamente (de exemplu, 15-30%) statului pentru un program social („Prima Casa”, locuințe pentru familii tinere, reinstalare din fondul de urgență). Subvenționarea infrastructurii. Statul acoperă costurile pentru drumuri, utilități, școli, grădinițe. Dezvoltatorul construiește clădiri rezidențiale și vinde o parte din apartamente la prețul pieței și o parte la un preț subvenționat. Finanțare mixtă. Un fond comun în care statul contribuie cu terenuri sau fonduri, iar dezvoltatorul contribuie cu bani și cu implementarea proiectului. Profiturile sunt distribuite proporțional cu contribuțiile. Avantaje: creșterea rapidă a volumului de construcții pe segmentul locuințelor accesibile; atragerea investițiilor private în proiecte sociale fără a suprasolicita bugetul; controlul prețurilor pentru o parte din locuințe datorită participării statului.
Riscuri: Riscul de întârziere a termenelor (avem nevoie de penalități și condiții clare în contract); supraestimări (avem nevoie de o expertiză independentă obligatorie); riscuri de corupție (este necesară o licitație transparentă pentru participarea dezvoltatorilor).
Efect scontat
Odată cu punerea în aplicare cuprinzătoare a acestor măsuri în termen de 3-5 ani: creșterea prețurilor se va stabiliza între 3-5% pe an (în loc de salturi de 15-30%); ponderea tranzacțiilor speculative va scădea cu 20-30%; 10-15 dezvoltatori noi din segmentul mic și mediu vor intra pe piață; ponderea noilor cartiere în volumul vânzărilor va crește de la 5-7% la 20-25%.
Concluzie
Moldova poate evita continuarea supraîncălzirii pieței dacă sincronizează politica imobiliară și reglementarea fiscală. Ucraina a demonstrat că o taxă de revânzare rapidă funcționează. România – că simplitatea și ratele scăzute simplifică administrarea. Pentru Moldova, este important să combine ambele abordări, completate de o strategie activă de dezvoltare urbană. Combinarea eforturilor și capacităților statului și ale primăriilor; lucru deschis și activ cu mediul de afaceri, dialog constant. Este important să ținem cont de faptul că sectorul construcțiilor este principalul multiplicator al dezvoltării economice a Moldovei.
