În prezent, piața imobiliară din Republica Moldova înregistrează tendințe de modernizare. Tot mai multe proiecte imobiliare se dezvoltă pentru extinderea municipiului Chișinău. Construcțiile nu mai sunt concentrate doar în raza orașului. Totodată, „după o stagnare de scurtă durată a prețului la apartamente, piața imobiliară înregistrează o ușoară creștere de prețuri”, a declarat Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, în cadrul ediției de vineri, 17 noiembrie, a emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.
Potrivit lui Veaceslav Ioniță, 65% din toată avuția moldovenilor este în imobile, iar 1) prețul apartamentelor; 2) accesibilitatea locuințelor; și 3) accesibilitatea creditelor bancare pentru imobile; 4) dobânda bancară; sunt ceea ce caracterizează în prezent starea de lucruri de pe piața imobiliară.
Prețul.
Din 2020 și până în trimestrul II, 2022, prețurile la apartamente în municipiul Chișinău au înregistrat o creștere rapidă, apoi a urmat un an de stagnare, iar în trimestrul III, 2023, asistăm la o ușoară înviorare a pieței. După trei ani de creștere, în trimestrul II, 2023 a fost înregistrată o ușoară diminuare de preț al apartamentelor. Însă, în trimestrul III, 2023, se înregistrează o ușoară creștere a prețurilor, ceea ce înseamnă și o înviorare a pieței. „În mare parte nu este vorba de creșterea prețurilor, dar recuperarea lor. La sfârșitul anului 2008, la noi prețul mediu al unui metru pătrat de imobil costa 900 de euro. În trimestrul III, 2023, prețul mediu este de 792 de euro. Un cost sub nivelul a ceea ce a fost în 2008, fără ca să ne amintit care era salariul atunci și care este salariul acum. Atât prețul apartamentelor noi, cât și al celor de pe piața secundară, a înregistrat în trimestrul II, 2023, o scădere de preț. Un metru pătrat de imobil nou costa 924 de euro, de imobil vechi – 703 euro. Acum, în trimestrul III, prețul mediu al unui apartament nou este de 954 de euro, iar al unui apartament de pe piața secundară – 722 de euro”, potrivit lui Veaceslav Ioniță.
În municipiul Chișinău, spune expertul, în 2001 a fost înregistrată o creștere anuală a prețurilor la apartamente de 46,6%. În 2005 a fost de 32%, iar în 2009 – de 29,8%. După, au urmat aproape 10 ani cu scăderi de prețuri: de -14% în 2009, de -6,1% în 2010, de -6% în 2014. În 2018 a scăzut prețul imobilelor cu -0,7%. „Din 2018 și până în 2020 prețurile apartamentelor au cunoscut creșteri nesemnificative. În 2021 au crescut cu 17,8%, în 2022 cu 15,2%. În trimestrul III, 2023, creșterea anuală este de 2,8%. Cel mai probabil va ajunge la 5% până la sfârșitul anului. După o ușoară stagnare, începem a înregistra prima creștere pe preț pe piața imobiliară”, a spus expertul.
Accesibilitatea imobilului.
Economistul susține că în municipiul Chișinău, salariul este cu 20% mai mare decât la nivel de țară. În 2006, moldovenii trebuiau să muncească 36 de ani pentru ca să cumpăre un apartament de 70 de metri pătrați. Astăzi, chiar dacă prețul apartamentelor a început ușor să crească, dar deoarece prețul apartamentelor a crescut mult mai lent decât salariile, pentru un apartament de 70 de metri pătrați sunt necesari de muncit 7,1 ani. „Cel mai scăzut nivel din istoria independenței Republicii Moldova. Aproape comparabil cu cel din Europa, unde sunt necesari circa 7-10 ani de muncă pentru procurarea unui imobil”, a declarat economistul.
Accesibilitatea unui credit bancar ipotecar.
Analistul economic afirmă că până în 2016 era practic imposibil să accesezi un credit bancar imobiliar pentru 20 de ani ca să procuri un apartament de 70 de metri pătrați, reparat, unde la prețul de vânzare se mai adăugă 20% pentru lucrările de finalizare, având și o contribuție inițială de 30%. Erau necesare 150-350 de salarii medii ale unei familii, unde ambii parteneri lucrează. Practic 7 salarii în fiecare lună ca să fie întors creditul la bancă, care era mai mare decât venitul pe care îl obțineau membrii unei familiei. Începând cu 2017 situația a început a se shimba și a se îmbunătăți. În 2020, moldovenii dacă aveau 30% prima rată, puteau accesa un credit la bancă, iar jumătate din venitul familiei mergea pentru deservirea acestuia. În 2022, situația dată din nou s-a înrăutățit din cauza că a crescut dobânda bancară. S-a ajuns că 86% din venitul unei familii mergea pentru deservirea creditului. Aceasta a dus la ceea că a scăzut de 5 ori volumul creditelor ipotecare contractate de la bănci. Acum, acestea devin din nou accesibile. De la 86% în trimestrul IV, 2022, la 58% în trimestrul III, 2023. „Până la sfârșitul anului vom ajunge la nivelul anului 2020. Aceasta se întâmplă din trei motive: 1) au crescut veniturile populației; 2) apartamentele nu s-au scumpit semnificativ, dacă se raportează la salariu; iar 3) dobânda bancară scade destul de rapid”, a afirmat analistul economic.
Dobânda bancară.
Veaceslav Ioniță menționează că în 2021 dobânda bancară era de 6,7% anual pentru credite ipotecare în lei. În 2022, deoarece Banca Națională a Moldovei (BNM) a mers pe calea descurajării creditelor, dobânda bancară anuală a ajuns aproape 13%. Astfel, accesibilitatea creditului pentru locuințe s-a redus de două ori. Acum, în trimestrul III, 2023, dobânda bancară anuală în lei este de 9,1%. Până în anul 2017 moldovenii accesau, în mediu, lunar 50-70 de milioane de lei. În 2018 – 166 de milioane de lei lunar. Treptat, a crescut până la 270 de milioane de lei lunar în 2019. În 2020, din cauza situației pandemice, au accesat doar câte 234 de milioane de lei lunar. În trimestrul III, 2021, lunar s-au luat din bancă câte 525 de milioane de lei pentru ipotecă.
„În 2021, din cauza crizei, BNM a înăsprit politica monetară, iar în luna octombrie, 2022, s-a ajuns la un volum al creditelor luate pentru imobile de doar 100 de milioane de lei comparativ cu 525 milioane în septembrie 2021. Acum, după ce rata dobânzii a început să scadă, după ce în trimestrul II, 2023, am avut chiar o ușoară scădere de prețuri, în condițiile în care salariul crește, creditele devin mai ieftine. Avem o recuperare rapidă. În trimestrul III, 2023, avem 357 de milioane de lei accesate drept credite. În trimestrul IV, 2023, cel mai probabil se va depăși 400 de milioane de lei media lunară”, a menționat Veaceslav Ioniță.
În opinia economistului, atunci când cineva dorește să acceseze un credit pentru ipotecă, cel mai bine să fie în valută națională, care în Republica Moldova sunt la nivel de 97-98%. Excepții, când creditele sunt accesate în valută, sunt două în istoria țării, și au fost în ani de criză. În 2015, care a fost marcat de jaful bancar, deprecierea valutei, criză, creditele în valută au constituit aproape 13%. În decembrie, 2022, din cauza crizelor, a politicii monetare, a scumpirii valutei în lei, dobânzilor mari, creditele în valută au reprezentat 42,5%. „Practic noi o așa situație avem o dată la 10 ani. Din nefericire, se întâmplă anumite crize și avem șocuri. Însă, firesc este să vă împrumutați în lei pentru procurarea de imobile în condiții de criză. Crizele trec, iar dumneavoastră aveți de achitat creditul imobiliar câțiva ani buni. Ceea ce în decembrie anul trecut părea normal să te împrumuți în valută, din cauza că în leul era foarte scump, acum această situație este depășită. Creditele în lei sunt mai accesibile decât creditele în valută”, a opiniat economistul.
Analistul economic precizează că motive ca prețul la apartamente să crească în continuare sunt. Este vorba de: 1) costurile mari pe care le-au suportat agenți economici pentru materia primă, salarii, întreținere etc, care treptat se vor reflecta în prețul materialelor de construcție; 2) și salariile care sunt în creștere. „Prețurile la apartamente vor crește, pe de o parte, din cauza costurilor care au crescut în ultimii ani, și, pe de altă parte, posibilitatea cetățenilor de procurare și de accesibilitatea creditelor devine tot mai bună”, a conchis analistul economic.
